El mercado de la vivienda pone rumbo al equilibrio en 2016

En 2014 el mercado de la vivienda inició su recuperación tras la profunda crisis que lo azotó desde mediados de 2007, hundiendo los precios de algunas casas hasta un 50% y paralizando su producción casi por completo. En este proceso de normalización, que se prevé largo (algunos analistas hablan de entre 15 y 20 años hasta que se consigan digerir todos los excesos del boom), 2016 ha resultado interesante en tanto que ha sentado algunas de las bases sobre las que evolucionará el sector inmobiliario los próximos años.

En primer lugar, podría definirse el presente ejercicio como el de la estabilización tras el abrupto rebote que, entre finales de 2015 y principios de este año, experimentaron los precios, las compraventas, la firma de hipotecas y el inicio de nuevas promociones, principales variables que miden la salud del mercado residencial. Este fuerte repunte llegó a encender las alarmas de quienes ya temían la sombra de una nueva burbuja.

Pero lo cierto es que desde mediados de año los datos se han ido atemperando, dando la razón a quienes veían en esa escalada el habitual efecto rebote que suele suceder a una crisis prolongada. En cualquier caso, y pese al crecimiento de todas las variables, los expertos advierten de que conviene recordar desde qué nivel se ha iniciado la recuperación para entender lo lejos que queda aún la normalización de este mercado.

En este sentido, el dato más significativo tal vez sea el de construcción de nuevas viviendas. Pese al crecimiento del más del 30% que ha experimentado la concesión de visados de obra nueva que recoge el Ministerio de Fomento, el año terminará con menos de 65.000 viviendas iniciadas, muy por debajo de las 150.000 que, según la mayoría de expertos, necesitaría un país como España. Aunque como recuerda Ernesto Tarazona, de Knight Frank, «más que el volumen en sí, lo más interesante es que en 2016 el mercado se está corrigiendo en tanto que ya se han iniciado más viviendas de las que se han acabado».

Distintas velocidades

Otra de las características del año ha sido la constatación de que la recuperación del mercado se está produciendo a muy distintas velocidades, con un ritmo que viene marcado por la pujanza de la actividad económica y del empleo en las diferentes ciudades del país. Así, a lo largo de 2016 se ha visto cómo la actividad inmobiliaria se ha polarizado con fuerza en torno a Madrid y Barcelona, plazas donde despuntó el nuevo ciclo, y en cierta medida en algunos enclaves de vivienda turística de la Costa del Sol malagueña, la Costa Blanca alicantina y las Islas Baleares.

No obstante, durante estos 12 meses, a estas zonas se han ido sumando paulatinamente otras ciudades del cinturón de las dos grandes ciudades y algunas capitales de provincia en las que los promotores han detectado nichos de demanda insatisfecha ante la falta de stock. El resto del país sigue oyendo hablar de la recuperación inmobiliaria como algo aún lejano, sin percibir subidas de precios ni mucho menos una sola grúa en el horizonte.

Pocos promotores

«Si por algo se ha caracterizado el mercado residencial en 2016 es por la vuelta y consolidación de la actividad en manos de promotores no pertenecientes al sector financiero. El promotor privado está de nuevo en el mercado, apoyado en la mayoría de los casos por capital procedente de fondos de inversión», remarca Samuel Población, de CBRE.

Pese a ser cierto, si algo ha quedado claro este año es el escaso número de operadores que de momento puede participar en este incipiente nuevo ciclo. De la clásica atomización de este sector, en el que las empresas inmobiliarias se contaban por miles, estimuladas por la barra libre de financiación de los años del boom, se ha pasado a un mercado en manos de menos de dos decenas de empresas realmente activas a nivel nacional.

El endurecimiento de las condiciones financieras, cuando no la aversión a prestar dinero para desarrollar proyectos inmobiliarios, ha dejado fuera a centenares de pequeños promotores, haciendo que las únicas empresas que puedan participar de esta primera fase de recuperación sean las promotoras que sobrevivieron con buena salud a la debacle de los años previos o las nuevas compañías que se han creado apoyadas por capital extranjero.

Mercado muy condicionado

Para entender bien lo que ha significado el presente ejercicio en el proceso de recuperación del mercado también resulta interesante analizar algunos de los condicionantes que están actuando por el lado de la demanda y que distorsiona en buena medida la sensación de que las cosas pueden ir mejor de lo que realmente van.

En esta línea, conviene recordar que el mercado sigue movido mayoritariamente por compradores de vivienda de reposición, es decir, aquellos que ya tienen una casa en propiedad y la venden para adquirir una con mejores prestaciones. Se trata de un perfil de demandante de 35 años en adelante, con solvencia económica y con capacidad de acceso al crédito. Pese a la paulatina vuelta de la financiación bancaria a particulares, por lo general los jóvenes siguen sin tener acceso a una hipoteca que les permita comprar casa.

Junto a esta demanda, el mercado se está viendo impulsado en buena medida por otros dos perfiles: el del inversor particular y el del comprador extranjero. El primero de ellos responde al de ahorradores que movilizan su capital hacia el ladrillo ante la nula rentabilidad que, en este escenario de tipos de interés negativos, ofrecen inversiones alternativas como la renta fija, los depósitos bancarios o la volatilidad de la Bolsa. Esto explicaría el hecho de que, según el último dato publicado por el Consejo General del Notariado, el 59% de las compras de vivienda se realice al contado.

La parte positiva es que esta inversión en vivienda no tiene el carácter especulativo que tuvo en el anterior ciclo inmobiliario, cuando en plena escalada desbocada de los precios muchos ciudadanos compraban pisos para venderlos antes de escriturarlos con beneficios de hasta el 20% en apenas un año. Ahora, el inversor tiene una vocación patrimonialista y compra con intención de alquilar, para lo que en la mayoría de las ocasiones reforma el piso, al tiempo que contribuye a poner oferta de vivienda en arrendamiento.

Respecto a la compra de viviendas por parte de no nacionales, hay que tener en cuenta que casi el 20% del total de transacciones inmobiliarias recogidas por los registradores de la propiedad se llevan a cabo por extranjeros. Este importante volumen afectaría no sólo a la estadística global de ventas anuales, sino también a la de precios, toda vez que muchos de estos extranjeros adquieren vivienda de lujo.

Consolidación del alquiler

Si algo parece haber dejado claro 2016 es que el alquiler va a ser un mercado a tener en cuenta en este nuevo ciclo. Al menos, eso es lo que parece a tenor del fuerte incremento que está experimentando este régimen de acceso a un hogar, que ha pasado de suponer el 7% del total del parque de viviendas al 22,7% en 2015, según los último datos publicados por el INE (algunas voces estiman que ya estaría en el 25% a nivel nacional y muy por encima en Madrid y Barcelona).

Este vertiginoso crecimiento del alquiler responde, según los expertos, a una doble realidad: la imposibilidad que encuentran los jóvenes de conseguir financiación para la compra, unida a la aversión que este colectivo manifiesta ante el endeudamiento. Este hecho habría calado hasta tal punto en la sociedad que hay incluso quienes piensan que se está empezando a superar esa creencia popular tan arraigada de que «alquilar es tirar el dinero».

Sea como fuere, lo que es indudable es que la inversión institucional ha puesto sus ojos en un mercado tradicionalmente en manos de particulares o pequeños inversores y que ahora avanza inexorablemente hacia la profesionalización. Para ello, además del cambio de paradigma en la demanda, ha sido decisivo el éxito de las Socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas en el Mercado Inmobiliario), vehículos de inversión muy atractivos fiscalmente para explotar el negocio del alquiler.

Gracias a ello, grandes fondos de inversión están empezando a conformar y gestionar importantes bolsas de vivienda en alquiler, llamadas a satisfacer a esta demanda creciente. En este sentido, el movimiento más significativo del año ha sido el renacimiento de Testa Residencial, la compañía surgida de la adquisición de Metrovacesa por la Socimi Merlin. Esta empresa ha arrancado con 4.700 viviendas y pronto contará con otras 4.000 que le traspasarán sus grandes accionistas: Banco Santander, BBVA y Popular.

«No será de extrañar que pronto veamos compañías gestionando parques de viviendas de entre 40.000 y hasta 50.000 unidades«, vaticina un analista, que explica que estas compañías, como lo hacen a nivel global, han de tender a estos volúmenes para ser rentables.