Medidas aprobadas para los contratos de arrendamiento.

Con todo el tema de COVID-19 el gobierno ha redactado el  Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. Veremos que medidas aprobadas en relación con los contratos de arrendamiento de vivienda habitual

¿Cuáles son las medidas covid-19?

● Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional

Finalizado el estado de alarma, en los procedimientos de desahucio en los que el arrendatario acredite encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia del COVID-19, se suspenderán lanzamiento, plazos y vistas por un plazo máximo de 6 meses desde el día 2 de abril de 2020.

Si la suspensión extraordinaria afecta a arrendadores que acrediten encontrarse igualmente en situación de vulnerabilidad, se tendrá en consideración en el establecimiento del plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a adoptar.

● Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual

Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que, dentro del periodo comprendido desde el día 2 de abril de 2020 hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma, finalice el periodo de prórroga obligatoria o tácita previsto en la LAU, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses.

Para esta prórroga extraordinaria, el decreto ley no señala que el arrendatario deba encontrarse ni acreditar situación de vulnerabilidad.

Durante este periodo se mantendrán vigentes todas las condiciones del contrato en vigor.

La solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes. Queda así a salvo la opción de que ambas partes, de mutuo acuerdo, establezcan otros términos y condiciones diferentes.

● Moratoria de la deuda arrendaticia

1. Aplicación automática de la moratoria en caso de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda

Los arrendatarios de vivienda habitual que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica podrán solicitar de la persona arrendadora cuando sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, en el plazo de un mes desde el día 2 de abril, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta (siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial no se hubiera conseguido ya por acuerdo entre las partes).

Se considera arrendadora empresa o entidad pública de vivienda, o gran tenedor la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, (excluyendo garajes y trasteros) o una superficie construida de más de 1.500 m2.

El arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables su decisión, a escoger entre las siguientes:

a) Quitas: Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad, con un máximo de cuatro meses.

b) Reestructuración de la deuda: Una moratoria automática en el pago de la renta que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad, sin que puedan superarse los cuatro meses.

Si el arrendatario accediera al programa de ayudas transitorias de financiación, se levantaría la moratoria en el pago y el fraccionamiento de las cuotas.

2. Modificación excepcional y transitoria de las condiciones contractuales de arrendamiento en el caso de otros arrendadores

El arrendatario de vivienda habitual que se encuentre en situación de vulnerabilidad podrá solicitar a la arrendadora en el plazo de un mes desde el día 2 de abril de 2020 (por tanto desde el 2/04 al 2/05), el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta (siempre que el aplazamiento o la condonación total o parcial no se hubiera acordado previamente entre las partes).

Recibida la comunicación, el arrendador deberá responder en el plazo de 7 días laborables, pudiendo comunicar:

a) las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado que acepta;

b) las posibles alternativas que plantea;

c) no aceptar aplazamiento alguno. En este último caso el arrendatario en situación de vulnerabilidad podrá acceder al programa de ayudas transitorias de financiación.

Por tanto, para el pequeño arrendador la moratoria es optativa.

● Situación de vulnerabilidad social o económica Deberán concurrir de manera conjunta, a los efectos de considerar que se encuentran en situación de vulnerabilidad y obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, los siguientes requisitos:

1. Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo,

Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

a. Con carácter general, el límite de tres veces el IPREM.

b. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

c. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

d. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado a) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.

e. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado a) será de cinco veces el IPREM.

2. Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto

de los miembros de la unidad familiar. Se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

No concurrirán los supuestos de vulnerabilidad económica a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta de la vivienda habitual cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas de la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España, salvo casos determinados (tener derecho sólo sobre una parte alícuota de la vivienda obtenida por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento; quienes pese a ser titulares de una vivienda acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad; o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas de la unidad familiar).

Para acreditar la vulnerabilidad económica se deberán aportar distintos documentos según el caso y los requisitos a justificar (certificados de la entidad gestora de prestaciones, de la AEAT, libro de familia, certificado de empadronamiento…).

Los que se hayan beneficiado de las medidas excepcionales sin reunir los requisitos señalados, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por su aplicación, sin perjuicio de otras posibles responsabilidades en las que hubieran podido incurrir.

● Ayudas por el covid-19

Entre otras ayudas aprobadas por el decreto-ley, se señala que los arrendatarios en situación de vulnerabilidad podrán acceder al programa de ayudas transitorias de financiación por parte de las entidades bancarias con total cobertura del Estado.

Estas ayudas podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta y el plazo de devolución será de seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro, sin gastos ni intereses para el solicitante.