Combinando alquiler y plusvalía se puede sacar un 6 % de rentabilidad

Asegura que la prudencia es la palabra que mejor define la situación del mercado. Banca, compradores y promotoras están yendo con pies de plomo en una aventura con grandes posibilidades de negocio

Juan Álvarez Rivera (Santiago de Compostela, 1973) pinta un panorama esperanzador por sostenible.

-¿Ha olvidado la gente cómo empezó la crisis que pasamos?

-En absoluto. La demanda que ahora empieza a despegar son compradores muy exigentes y muy prudentes; aunque hay demanda, es muy diferente a lo que había antes. Ahora la gente demanda con sentido común.

-Ya no vale cualquier cosa…

-Exacto, eso es cierto, los clientes son muy exigentes.

-¿Qué rentabilidad se puede sacar hoy a una vivienda?

-Combinando alquiler y plusvalía , un 5 o 6 % anual. Puede variar dependiendo del mercado y de la tipología de la vivienda. Es una rentabilidad hoy en día espectacular con un riesgo bastante bajo.

-¿Por qué bastante bajo?

-Primero, porque la probabilidad de tener éxito para alquilar es muy alta. Las viviendas tardan una cantidad de tiempo bajo en alquilarse, hay mercado. Es una rentabilidad poco arriesgada. Y segundo, porque aún puedes comprar viviendas con un precio razonable, con lo cual es difícil que caigas en una situación en la que compras y pierde un 40 % de su valor. Es buen momento para comprar y alquilar.

-Galicia acumula años de paralización de vivienda nueva, y hay demanda. ¿Cuántas necesita?

-La respuesta debería venir de un análisis estadístico muy profundo, pero es cierto que hoy se están produciendo muchas más transacciones en vivienda usada porque de la nueva no hay oferta. Del total que pueda haber en un año, 12 o 14.000, debería acercarse a un 50 % la nueva, 6 o 7.000. No creo que vaya a haber un crecimiento muy por encima de la cifra actual de viviendas nuevas y usadas.

-¿Y las rehabilitaciones?

-Va a crecer la rehabilitación porque con los datos de compraventa de viviendas usadas, una parte importante se estarán dedicando a rehabilitar. La Administración intenta, con lógica, potenciarlo mediante estímulos fiscales y facilidades. El problema fundamental que tiene en España es precisamente nuestra demografía. Lo mismo que ocurre con la estructura de propiedad en Galicia, que hay muy poco latifundio y mucho minifundio, ocurre también en vivienda. Cuando quieres comprar un edificio de 40 viviendas para rehabilitar puedes comprar 10, otras 10 están en herencia, de personas jubiladas, proindiviso, y te encuentras varias razones por las que no puedes comprar el edificio. Eso impide que los promotores podamos entrar en ese tipo de operaciones.

-¿Ha bajado el precio del suelo tanto como el de las viviendas?

-El precio del suelo es mucho más sensible a los movimientos que el de las viviendas. Cuando cae el precio de la vivienda, cae el del suelo de una manera más profunda y viceversa. Durante la crisis cayó muchísimo y ahora está poco a poco recuperando valor y en determinadas zonas subiendo más que el precio de las viviendas.

-Los bancos han suavizado las trabas que ponían a los compradores. ¿Y a los promotores?

-Durante la crisis muy pocas operaciones lograban financiación en toda España. En los últimos dos años se ha abierto, pero en condiciones estrictas, como debe ser. No existe financiación sobre suelo, y para obtenerla tienes que tener vendido el 70 % de las viviendas.

-¿Si este es el panorama cuando la coyuntura se ha suavizado, cómo era en plena crisis?

-Tenías que tener un 100 % vendido y los proyectos que obtenían financiación eran muy pocos. Ahora las condiciones siguen siendo estrictas pero hay más entidades que entran en el juego.

 

Artículo original: La Voz de Galicia