Otro año más de confusión sobre el alquiler para uso turístico

De nuevo nada más empezar el verano, nos están “advirtiendo” otra vez de que se está cometiendo una irregularidad con los arrendamientos de apartamentos de “uso turístico“.

Lo dicen las organizaciones hoteleras, en defensa de sus intereses, seguramente legítimos, añadiendo ahora un posible fraude fiscal de los propietarios que alquilan una vivienda en verano, ya sea en playa o en montaña, principalmente en la costa. Aquí, como es normal, no venimos a valorar las posturas comerciales de unos y otros, sino simplemente a aclarar lo que está previsto en la Ley. Que nos gustará o no, pero es la legislación que debemos aplicar y cumplir.

Así que tenemos que volver a salir al paso de las dudas que ello ocasiona en muchos propietarios (empresas y particulares) en el sentido de determinar si los alquileres que se hacen para un corto espacio de tiempo (días, semanas, quincenas, etcétera) deben ser calificados como “turísticos” o de “temporada”, haciendo constar que en cualquiera de los dos conceptos se incluyen los apartamentos o viviendas existentes en playa, montaña, medios rurales y en las mismas ciudades urbanas. La diferencia está, como veremos a continuación, en la calificación administrativa.

Todo viene desde la vigencia de la Ley 4/2013, que reformó la LAU 29/1994, que indica en su art. 5 e) que “la cesión temporal de uso de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico derivado de su normativa sectorial”.
Pero, antes de continuar, hay que señalar igualmente que en el Preámbulo de la citada Ley 4/2013, de Arrendamientos Urbanos, que es donde figura la intención del legislador, se hace constar lo siguiente: “(…) de ahí que la Ley los excluya específicamente para que queden regulados en la normativa sectorial especifica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada que no sufre modificación“.

Por lo tanto, como vemos cabe perfectamente seguir aplicando a todos los supuestos habituales de arrendamiento (playa, montaña, centro urbano o rústico) el art. 3.2 LAU, sobre “arrendamientos de temporada“, aquellos donde la vivienda no es para residencia permanente.
Pues bien, para tratar de solventar dudas a los muchos propietarios (personas físicas y también las sociedades, personas jurídicas), que alquilan casas en temporadas, verano fundamentalmente, vamos a hacer una serie de puntualizaciones para conocimiento y tranquilidad de todos:

  • En primer lugar, señalar que la competente para calificar la vivienda como “turística” es de la respectiva comunidad autónoma.
  • Que, en principio, solo deben tener esa calificación aquellos apartamentos que prestan ciertos servicios complementarios, tipo hotel, ya sea cambio de sábanas, limpieza, etcétera. De hecho los que protestan son precisamente las cadenas hoteleras que consideran que ello les quita clientela. Reitero que no entro ni salgo en este aspecto, pero sí que tal calificación la debe determinar la comunidad autónoma correspondiente para cada una de las viviendas afectadas.
  • La comercialización en canales de oferta turística ¿qué significa? Pues no lo sé, pero me niego a aceptar que por el hecho de que venga en páginas Internet de España y en otros países europeos o en agencias de viajes sea suficiente para considerar por sí mismo que son “turísticas”. Insisto una vez más, lo serán solo si están calificadas por la comunidad autónoma, pero no por el medio de publicidad.
  • Pues en otro caso, eso supone claramente que si el alquiler privado, aunque sea de sociedades o particulares, se lleva fuera de los “canales de oferta turística“, aunque sea en anuncios propios en Internet, no tiene esa consideración. Absurdo, pues parece que así es, aunque se faciliten servicios de hotel, incluso desayunos y otros complementarios, pues entonces es un apartamento normal de “temporada”, sin mayores complejidades ni autorizaciones administrativas.
  • Además debe quedar muy claro que, aunque el arrendador incumpla la correspondiente normativa autonómica, siempre que esté calificado como “turístico”, quizá tendrá que pagar una sanción administrativa, pero el arrendamiento es válido a todos los efectos civiles. Desde luego, nadie lanzará del apartamento al arrendatario.

Es posible que las Autonomías, sobre todo de zonas de costa, muchas con nuevos regidores, se pongan a legislar sobre la materia (algunas ya tienen normas al respecto) y obliguen a la inscripción “turística” a cientos y miles de apartamentos, pero si lo hacen creo que la finalidad será para cobrar una tasa, más que para solventar el “problema”.

Pero hay que insistir en que, aunque se trate de un apartamento calificado administrativamente como “turístico”, no cambiará para nada, desde el punto de vista de derecho civil, si la oferta de alquiler del propietario se hace fuera de los cauces de agencias o similares (Canales de oferta turística), aplicándose en general y de forma clara el arrendamiento de “temporada” del art. 3.2 y no el 5 e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos actual, con o sin servicios complementarios, lo que, como antes se ha dicho, no tiene sentido alguno y es completamente absurdo. De ahí que, en general, a los propietarios hay que aconsejarles tranquilidad. Que nadie deje de alquilar su apartamento en la playa o montaña por estas manifestaciones de la parte interesada.

Finalmente, como se indica al principio, igualmente se denuncia que muchas de estas rentas no se declaran y hay una pérdida fiscal por tal motivo, pero eso no tiene nada que ver con la calificación jurídica de un apartamento, pues ese supuesto “fraude” ante Hacienda puede ocurrir igualmente con cualquier otro arrendamiento normal y muchos otros supuestos que no tienen nada que ver con el tema de la vivienda.

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